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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1700 萬
參考單價：66.41 萬/坪
地址：台南市南區府緯街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 4廳 3衛
總坪數：25.6 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.6 坪
土地面積：25.625 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
屋齡：58 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立新興國小，市立大成國中
鄰近公園：水萍塭公園
生活機能：保安市場
面臨路寬：約8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 核心地段價值：位於台南南區市中心，鄰近新光三越百貨與麗晶酒店，生活機能極度成熟。 2. 周邊資源豐富：步行即可到達夏林、保安、國華商圈及保安市場，擁有水萍塭公園等綠地環境。 3. 建築特色稀有：地形方正，具備雙店面格局，若規劃得當，空間利用率與坪效潛力高。
劣勢	1. 屋齡過高：建物已達 58 年房齡，屬於老舊透天，居住安全舒適度可能不如新成屋。 2. 交易條件：採現況點交且不負瑕疵擔保責任，買方需自行承擔潛在的建築隱患與修繕風險。 3. 用途落差：廣告標榜店地但登記為住家用，實際使用權限可能受限，需確認是否符合營業需求。
機會	1. 資產增值潛力：市中心土地資源稀缺，若經整建翻修，房價與租金收益有提升空間。 2. 投資回報：鄰近商圈穩定，對於短租或長租市場具吸引力，適合作為置產型投資標的。 3. 政策支持：老舊建築可考量透過危老重建條例或都更方案，爭取未來更新機會。
威脅	1. 融資困難：銀行對高齡建物核貸態度嚴謹，可能影響貸款成數或利率，增加購屋資金壓力。 2. 整建成本不確定：「折價由買方自行整建修繕」意味著額外支出不可控，若需加裝電梯或符合新法規，費用高昂。 3. 法定年限風險：建物已逾一定房齡標準，未來出售時可能面臨更嚴格的安檢要求或轉手流動性下降。

物件評論

這件物件非常適合「資金充足且懂裝修的投資客」或是「打算自行規劃商業空間的自用買方」。從地段來看，南區府緯街位於台南核心商圈，土地價值與租金動能相當穩定，確實具有保值能力。然而，對於一般自住購屋者而言，58 年的房齡與「現況點交、不負責保」的交易條件意味著您需要預留一筆豐厚的整建預算來確保居住安全與法規符合度，且銀行貸款可能會受限。

是否值得購買建議： 若您已確認該處土地使用分區允許您的使用目的（如經營店面），並有足夠的現金流處理後續修繕工程，這是一筆值得考慮的「買地送屋」標的；反之，若您是尋求直接入住的新成屋購房者，此物件的高額隱形成本與居住品質落差可能不符合您的需求，建議謹慎評估後再決定。

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